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热点:“停止”拆迁?明确了:通通按“新规”处理,这两类人身价或上涨

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广西科技 发表于 2022-11-9 08:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

  先来说一个发生在身边的真实小故事,据单位一位保安岗同事讲,他家拆迁了6套房,而且还有补偿款,具体数目不详,这个倒无关紧要,因为房子是大头,由于拆迁的早,周边都不太发达,安置也就在离原址2公里不到的地方,目前这里是该市房价最高的区域,商品房均价在6万/平米,安置房即使打个7折,一套房也有400万以上,所以,他是妥妥的千万富豪,每个月拿着4000元不到工资,按他的话说,人总得找点事情干,顺带挣得一份养老保险。集体土地上房屋征收与补偿条例2021https://www.zaimingchaiqian.com/news/12048北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务,是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299!


  “别人工作是为了生计,拆迁户工作则是打发时间”,其实,这种情况在过去很多年都存在,特别是像北、上、广、深、杭、宁等大城市,经常有媒体报道,一个个老小区、城市村落拆迁,批量产出千万、亿万富豪。对于这样的现象,有的人盼望“拆迁造富的机遇”什么时候轮到自己,也有人认为“这样不公平”,特别是对于那些苦苦奋斗的人来说,一辈子劳动未必能赶上人家一套拆迁房,他们或自暴自弃,轻视学习和创新,这种财富的差距不利于实现共同富裕的目标,也不利于社会的进步发展。

  不过,随着城市化的发展,这一切正在迎来改变。明确了:通通按“新规”处理。

  住建部在2019年7月的“旧改”吹风会上,黄艳副部长表示,“将尽量避免大拆大建,一拆了之”,在经历多年的大量拆迁后,这是主管部门首次明确了对拆迁的态度。

  时间到了2020年4月,“国常会”上强调“加大老旧小区改造力度,以惠民生扩大内需”,这是从国家层面对待老旧小区的对策。3个月后,也就是2020年7月20日,国务院办公厅公开发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,系统地明确了旧改的对象、目标和相关支持政策。

  2022年持续,住建部对2022年安排的八项重点工作中,第3项工作便是“稳妥实施城市更新行动”。

  “拆迁”与“旧改”看起来是两件事,实际上则是一脉相承。

  根据此前十三五的规划要求,“棚户区改造、城中村与危房改造已在2020年底基本结束”,换言之,能拆、可拆的房子基本拆了,虽然未来还可能有一些零星的收尾工作,但大规模的拆迁不会有,能不拆就不拆了,这也与黄艳副部长的表达相一致。

  老房子停拆后,又如何做到城市更新呢?老房子一律按“旧改”新规处理,很明显,旧改新规与拆迁进行了无缝对接。按照国家对城市旧改的规划看,起码明确了3点:

  1.在未来5年,将对2000年前建造的老房子进行全面改造,分批次进行,实际上在2020年已经提前计划改造了近4万个老小区,按照官方的摸底,全国有22万个符合改造条件,也就是说还有18万个老小区将在2021年-2025年期间改造完毕。

  2.从改造的内容看,不是简单的“出新”,是按照现代人的居住方式进行全方位的改造,同时根据小区的基础条件和需求,将改造分为基础、完善和提升3类,比如像水电气管网、小区安防等基本居住条件和环境的改善,就属于基础类,还比如节能、供暖、加装电梯等是就属于完善类,还有适应现代的养老、托育等就是提升类,这个主要看需求。

  3.旧改替代拆迁,将是一个长期趋势。几个方面可以说明:一是文件都强调了推进城市建设方式转型;二是到2022年形成制度框架、体系和工作机制(为后面的旧改积累经验);三是住建部最新发布的《关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第四批)的通知》显示,包括浙江宁波、北京、河南开封、湖北武汉、江苏常州、四川成都、河北、黑龙江哈尔滨、山东淄博等省市已有一批可复制政策机制,这些都将贯穿于未来的旧改过程中。

  旧改取代拆迁,虽然拆迁暴富的现象不再,但旧改对提升现有居住水平是看得见、摸得着的。

  “别指望旧改赚钱,但带来的好处是显而易见的”,这是一位上海老小区在经历旧改后的真实感受。其实,从旧改的内容可以看到,门禁、道路、绿化、停车等难题都属于改造项目,除了楼间距离、建筑结构不能改造外,能改则改,经改造后,老小区有焕然一新的感觉,脏乱差环境将得到显著改善。

  居住环境好了,房子增值也是自然而言,用清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生的话说,“旧改虽然不是为抬升房价,但会带动房子升值”。因为小区一旦改造完毕,市场会对小区的价值进行重新评估,业主也会根据市场行情重新调整自己房子的挂牌价,从其他已改造成功的小区看,一般有15-30%的价值提升空间,尤其以这两类业主受益更多,身价或上涨。

  第一类,低密度老小区业主。老小区有一个共性,大都处于城市的核心区域和地段,当时建造这些房子的时候,土地资源没有那么紧张,不少小区的楼间距宽和容积率比较低,这为后期的改造提供了无限可能,比如有空间增加绿化、车位、各种娱乐、健身和养老等实施设备。可以说,占据地利的低密度老小区,周边有学校、有医院、有商业和交通配套,加上补齐小区设施设备这一大短板,这样的小区,别说老年人超喜欢,就算一些挑剔的刚需年轻人也会侧目。

  第二类,能装电梯的高楼层业主。现在的新房价格高,盖再高也不愁卖,不仅仅是因为房子新,还有一个重要的原因就是上下楼方便,这也是很多没有电梯的老小区所不能比的。不过,考虑到老龄化的上下楼出行问题,在旧改新规中明确,“鼓励有条件的老小区加装电梯”,一段时间以来,包括发改委等部门发文支持居民提取公积金装电梯,还有多个省市探索“共享电梯”模式,均是给老楼装电梯提供支持和帮助。从一些地方的实践来看,只要楼体安全性经过评估以及大家协商一致,均可以申请加装电梯。通过现有技术看,成功装上电梯后,一二楼低楼层业主采光、居住不会有多大影响,但对高楼层的住户来说,居住价值提升明显。

  总体看来,旧改不像拆迁那么“赚钱”,但带来的好处直接而明显,除了上面提到的两类业主身价或上升,整个小区的居住环境也都得到改善,可以说,居住价值和资产价值提升也是全方位的,也逐步缩小了与同区域新房的差距。

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